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　　问题一、关于整体业绩情况。业绩预告显示，2025年度公司归母净利润较 2024年度及2025年前三季度均由盈利转为大额亏损，其中供应链运营业务保持盈利，子公司联发集团和美凯龙预计 2025年度归母净利润为负值。请公司：（1）列示供应链运营业务、房地产业务、家居商场运营业务各板块实现的营业收入和净利润，变化较大的请说明原因；（2）结合非经常性损益的具体构成和形成原因，说明相关损益金额较大是否准确、合理；（3）结合各个业务板块市场环境变化、所处行业上下游情况、行业竞争格局、在手订单情况、同行业可比公司业绩情况，说明本期业绩较2024年度及2025年前三季度均由盈利转为大额亏损的原因及合理性。

　　1、房地产开发业务2025年预计实现营业收入约1,570亿元，较2024年下降约15%，主要系子公司建发房产和联发集团因交付项目减少导致结转收入减少。预计实现归属上市公司股东的净利润-65亿元至-53亿元，其中建发房产为建发股份贡献的归属上市公司股东净利润约20亿元，与2024年基本持平，联发集团为建发股份贡献的归属上市公司股东净利润约为-85亿元至-73亿元，较2024年大幅下降，主要系联发集团地产项目2025年度结转收入规模同比下降，叠加前期地价较高的项目集中结转导致成本较高，计提减值前的营业利润为负；同时受行业波动及加大力度促销去化等因素影响，联发集团计提的存货跌价准备预计将大幅增加，导致业绩进一步承压。

　　2、公司家居商场运营业务主要经营主体为子公司美凯龙。美凯龙预计2025年度营业收入约66亿元，归母净利润为-225亿元至-150亿元，为建发股份贡献归属上市公司股东净利润约-67亿元至-44亿元，主要原因系房地产市场持续低迷导致家居零售市场需求减弱，近两年美凯龙租赁及管理收入持续低位震荡徘徊，租金水平较以往年度已出现显著下降，市场情绪和租金预期发生了转变，因此美凯龙对未来租金的收益情况进行了预期调整，致使投资性房地产价值显著下降。同时，美凯龙根据各项资产最新可回收情况，对各类资产截至2025年末的可回收金额进行了初步测算，计提了相应的减值准备。

　　子公司建发房产和联发集团的投资性房地产主要为用于出租的商场、写字楼、长租公寓及工业房等，建发房产的投资性房地产2025年末公允价值预计约为134亿元，对应的营业收入占其营业总收入约0.3%，联发集团的投资性房地产2025年末公允价值预计约为47亿元，对应的营业收入占其营业总收入约1.6%。2025年建发房产投资性房地产公允价值下降约14亿元，联发集团投资性房地产公允价值下降约7亿元，主要系经济下行、市场低迷，商业及公寓运营等租金水平及出租率下降，致使相关投资性房地产价值下降。

　　子公司美凯龙投资性房地产2025年末公允价值预计约为695亿元至785亿元，公允价值下降约126亿元至215亿元，主要系受地产行业不景气以及家居建材行业需求下滑的持续影响，家居零售市场需求减弱，美凯龙持续通过减免租金及管理收入的方式稳商留商，同时积极调整战略与品类布局，以优惠的商业条件吸引优质业态及品牌入驻，并在拓展初期给予租金及管理费优惠，使得租赁及管理收入受到较为明显的影响，租金水平较以往年度显著下降。由于市场对未来租金预期发生了转变，租金价格短期内得到修复的估计已需要进行调整，因此美凯龙对未来租金预期的收益情况进行了相应调整，致使投资性房地产价值显著下降。上述公允价值变动损失在非经常性损益中列示。

　　2025年，全球经济呈现“韧性增长但脆弱性增加”特征。贸易政策不确定性以及金融市场高波动性，对全球经济构成压力，增加了全球经济的脆弱性。国内经济持续恢复，人民币资产吸引力增强，受反内卷和促消费政策刺激，产业结构优化升级步伐加快，消费市场活力持续释放，经济运行呈现“稳中有进、质效提升”的良好态势。受国内外经济形势影响，黑色金属、有色金属、农产品及能源化工品等大宗商品行情呈现双向波动态势。在不确定性较高的市场背景下，公司供应链运营业务坚持战略方向，坚持专业化经营，加强防范经营风险，不断夯实风控体系、巩固核心优势。2025年公司供应链运营业务预计实现营业收入约5,100亿元至5,300亿元，实现归属上市公司股东净利润约33亿元至34亿元，与2024年度相比基本保持稳定；销售目的地非中国大陆的海外业务规模约140亿美元，同比增长约37%。

　　子公司联发集团2025年业绩较2024年及2025 年前三季度有较大变化，导致公司房地产开发板块整体净利润出现亏损。2024年9月以来，各部门陆续推出了一揽子稳增长、稳市场、稳预期的金融政策，楼市短暂时间出现了积极向好的态势，但2025年下半年开始，行业供需关系未获根本改善，市场进入深度调整与分化阶段，新规产品对存量旧规产品项目销售形成较大冲击。在此背景下，为应对市场下行、为加快资金回笼，子公司联发集团紧跟市场，调整销售策略并加大库存去化力度，采取了“以价换量”等措施，导致部分历史项目出现售价与成本倒挂。基于上述严峻的市场变化和销售策略调整，联发集团根据《企业会计准则》要求，对存货进行全面、审慎的减值测试，对可变现净值低于成本的项目计提大额存货跌价准备，这是导致联发集团及房地产业务本期出现亏损的直接原因。此情况与当前同行业公司普遍面临的压力和业绩表现相符。

　　按照主营业务为房地产住宅和商业开发、规模可比（2024年营收在百亿元以上）等原则，公司选取了6家可比公司（万科A、华夏幸福、金地集团、华发股份、首开股份、天地源）的数据进行对比分析。从同行业情况来看，6家可比公司2025年度业绩全部预计亏损。上述情况表明，2025年房地产行业整体仍处于深度调整期。子公司联发集团2025年预计出现大额亏损导致公司房地产开发板块整体出现亏损，该业绩变动与行业趋势一致，均源于市场价格持续下行、资产减值计提增加以及企业主动去化回笼资金的策略安排，符合当前行业共性。

　　子公司建发房产与联发集团虽同属公司房地产业务板块，但两者在战略布局、项目结构、土地成本及发展阶段上存在差异，导致其在行业下行周期中的业绩表现不同：（1）城市布局差异： 建发房产的项目更集中布局于核心一二线城市的核心区域，这些区域的房地产市场抗跌性相对较强，项目去化和价格支撑力更好。联发集团部分项目更多位于本轮市场调整中受影响较大的区域，如鄂州、南昌、漳州等三四线城市或一二线城市的非核心板块，在市场深度调整时面临更大的价格压力和减值风险。(2)产品影响力差异：建发房产凭借其长期积累的品牌效应和产品力优势，其项目定位与产品设计更精准地契合当前市场主流的改善型需求，从而在逆市中保持了较强的客户吸引力和价格韧性。同时，其营销体系与去化能力可能更为高效，有效促进了销售回款。联发集团早期的项目在产品竞争力与市场接受度上面临更大挑战，去化速度相对缓慢，加剧了资金压力和减值风险。

　　美凯龙管理层对租金价格修复的预期减弱，是本次公允价值大幅下调的核心驱动因素。随着2025年全年的房地产统计数据出台，以及美凯龙2025年度实际经营数据的呈现，支撑投资性房地产估值的租金价格修复预期发生了根本性的转变，直接导致了本年度公允价值下调幅度远超过往年度水平。另外，美凯龙投资性房地产绝对金额较大，截止2024年末投资性房地产账面价值约910.4亿元，占期末总资产的比重约78.3%。由于投资性房地产账面值基数大，评估参数的细微变化，将直接导致公允价值变动的绝对金额出现较大下降。

　　2024年三季度末的强力房地产刺激政策，其效果在2025年前三季度被持续观察。2026年1月，国家统计局网站发布了2025年官方统计数据：2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63514亿元，下降16.3%。房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，比上年下降10.0%；其中，住宅施工面积460123万平方米，下降10.3%。房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%；其中，住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%；其中，住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2%。新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。上述多项关键数据明确显示，政策未能扭转房地产市场下行趋势，市场共识从“等待复苏”转向“接受长期L型底部”。

　　问题二、关于房地产业务。业绩预告显示，公司房地产业务子公司联发集团预计2025年度归母净利润为负值，计提的存货跌价准备将大幅增加。请公司：（1）区分不同子公司，补充披露存货中主要地产项目减值准备的计提情况，并结合项目开发与销售进度、所处区域、周边可比项目售价、减值测试相关过程及参数选择等情况，说明本期对相关存货计提大额减值准备的原因及合理性;（2）补充披露房地产板块各子公司近三年存货减值准备的计提情况，并结合相关项目的开发和销售情况及周边可比项目售价走势，说明本期及前期减值计提是否准确、充分。

　　综上，建发房产和联发集团各项目均严格遵循《企业会计准则》及相关会计政策要求，在每个资产负债表日基于项目实际开发进度、最新成交情况、动态成本以及可获取的同类产品市场价格信息，对存货进行审慎的减值测试，并根据测试结果计提存货跌价准备，各年计提的依据充分、恰当、合理体现项目各时点的真实情况，不存在计提不及时、不充分的情形。其中2025年度减值测算过程未借鉴独立第三方的评估工作，最终减值准备计提金额将在2025年年报中予以披露。

　　问题三、关于家居商场运营业务。业绩预告显示，公司家居商场运营业务子公司美凯龙预计2025年度归母净利润为负值，投资性房地产公允价值变动损失、各类减值准备计提增加。请公司：（1）补充披露报告期内投资性房地产的使用状态、出租率、租金收入、公允价值评估参数及测算过程，说明报告期内投资性房地产公允价值变动的原因及合理性；（2）结合减值计提涉及的各类主要资产情况，说明本期及前期减值计提是否准确、充分；（3）结合目前市场环境变化、美凯龙当前经营状况及未来预测情况等，说明对家居商场运营业务板块后续发展的经营应对及战略规划。

　　美凯龙作为家居零售领域的领军企业，经营表现与房地产行业的景气度高度相关。根据国家统计发布的数据，2023年到2025年期间，全国房地产开发投资连续三年同比显著下降，其中2023年同比下降了9.6%，2024年同比下降了10.6%，2025年同比下降了17.2%。2023年到2025年家居建材需求疲软，也导致美凯龙连续三年租赁及管理收入的显著下滑，由2022年度的78.68亿元下降至2025年度预计的48亿元。

　　自公司收购控制权以来，美凯龙在成本端的节控，取得了显著成效，但是成本端的节控无法对冲收入端所面临的压力。特别是在2024年的第三季度后，为应对空置率的上升，美凯龙对符合要求的商户，定向释放了较大幅度的专项租金优惠，使得实际租金单价显著下降。管理层认为，在积极推进混合业态战略转型的经营提升策略和环境复苏的组合拳作用下，后续租金单价复苏至历史水平的大逻辑未出现变化。但是进入2025年后，美凯龙实际租金单价与总收入，进一步呈现疲软态势，显示租赁市场复苏动能依然不足。

　　综上，美凯龙投资性房地产公允价值在报告期末大幅下调，是宏观环境变化、期间经营数据疲软以及中长期行业转型压力三重因素共同影响的结果。此次公允价值下调所依据的租金增长预期，与美凯龙实际面临的收入下滑、出租率承压等经营状况高度匹配，确保了会计估计与商业现实的一致性。具体内容详见美凯龙（601828.SH）于同日披露的《关于美凯龙业绩预告相关事项的监管工作函的回复》（公告编号：2026-009）中的问题1及回复。

　　2025年末，由于政府规划尚未落地等诸多因素影响，该项目整体处于搁置状态，土地平整收益权及项目开发支出账面原值相较年初未发生变化。根据美凯龙资产盘活小组的评估，由于项目所在的区位红利已逐渐消失，当地市场的需求增长乏力等原因，项目已不具有持续投入的经济回报，美凯龙已不再计划增加一级土地整理开发服务的成本投入。美凯龙拟持续配合协助永清县政府，完成目前已征收的2360亩土地的调规和出让，并以实现已征收地块的推地出让，回收部分项目开发成本为管理目标。根据如上经营策略的调整，美凯龙对该项目预计可收回金额进行了测算，预计新增减值计提金额约为19.10亿元。

　　2025年度，美凯龙无新增长期股权投资项目，在对被投资单位逐项识别减值迹象并进行减值测试发现减值事项主要分为以下两类：（1）被投资单位账面持有家居商场物业，因投资性房地产公允价值下降产生了相关损失。美凯龙部分被投单位以经营商场为主业，相关被投资单位以收益法评估其所持物业的公允价值。由于被投资单位所持物业公允价值出现较大金额的下降，美凯龙按被投资单位所持商场物业公允价值调整后的净资产乘以持股比例确认投资损失，相关投资损失本年预估约为4.70亿元；（2）由于第四季度,部分投资出现胜诉后被诉公司无财产可供执行、部分被投资单位出现较大金额的资产罚没和现金流恶化情况以及部分被投资单位新增多条被执行信息经营情况显著恶化等情形，美凯龙根据最新的减值迹象对其可收回金额进行了重新测算，新增长期股权投资减值准备计提金额约为6.90亿元。

　　美凯龙应收账款及合同资产余额主要系项目前期品牌咨询服务和建筑施工及设计服务产生，两个业务板块形成的余额占比约为75%。美凯龙根据外部宏观环境变化以及客户的生产经营和财务状况，对存在客观证据表明存在减值的项目（如对方已经破产注销、双方存在争议或涉及诉讼仲裁、或有其他迹象表明债务人很可能无法履行还款义务，且经管理层综合分析判断未来已无收回可能的合同资产和应收账款）单独进行减值测试并单项计提减值准备。除了单项评估信用风险的应收款项外，美凯龙基于共同风险特征及不同客户的信用风险特征，将合同资产和应收账款划分为不同组合，在组合的基础上按账龄评估信用风险，并参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。

　　2025年度，受宏观经济波动、经济回暖不及预期以及相关欠款方自身履约能力恶化等因素的影响，美凯龙根据年末能够获取的有关欠款方的最新相关信息，判断需采用单项计提减值准备的应收账款涉及的单位有所增加，计提的减值准备相应增加。此外，因客户趋紧、回款放缓，导致各组合年末应收账款余额的账龄变长，对应的预期信用损失率上升，亦导致按照组合计提的减值准备相应增加。经初步测算，美凯龙2025年预计新增预期信用损失计提金额约为3.98亿元。

　　战略层面，美凯龙将锚定“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”战略定位，立足未来战略重构路径，构建重资产持有、轻资产运营、家居供应链、生态圈要素四大核心业务板块，形成主业稳固、生态协同的发展格局，为美凯龙转型升级提供坚实支撑。第一，重资产持有业务层面，集中管理所有自持商场及其他重资产产权，聚焦存量资产精细化运营，通过盘活、汰换及资本化运作实现价值最大化，筑牢发展根基。第二，轻资产运营业务层面，统一运营所有自持、委管及加盟等形式的在管商场，以“拓局–运营-扩张–输出”闭环赋能人、货、场，强化商业内容，拓展管理规模。第三，家居供应链业务层面，依托资源优势，探索包括但不限于为品牌工厂提供经销商赋能、进口服务等全链路服务，破解行业供应链效率痛点，培育新增长引擎。第四，生态圈要素业务层面，探索布局公装、出海（SaaS+供应链）等业务，延伸产业服务边界，增强抗风险韧性与长期竞争力。

　　根据以上战略层面的聚焦定位，美凯龙拟采取如下经营应对，保证战略的顺利实施。第一，坚持聚焦主业，巩固行业龙头地位，轻重并举，优化商场区位布局，差异化分层定位提升自持资产投资收益，扩大轻资产运营收益和规模。第二，坚持市场化机制，灵活资源配置效率，强化市场敏捷反应，促进行业生态协同共赢。第三，持续提升经营质量，提升精细化运营能力，强化科技赋能，打造差异化核心竞争力，持续提升经营效益，提高市场份额。第四，持续培育新兴业务，协同集团及行业生态资源，积极开拓新业务。